Tình hình các khu công nghiệp tại Việt Nam
齊藤公 (Hiroshi Saito)
Bài số 20: Giới thiệu về BTS (Build-to-Suite)
Khi các công ty sản xuất tiến vào thị trường Việt Nam, thông thường có hai phương án phổ biến là mua đất trong khu công nghiệp để xây dựng nhà máy của riêng mình hoặc thuê nhà máy. Tuy nhiên, lần này chúng tôi muốn giới thiệu về một khái niệm mới là BTS (Build-to-Suit) – nhà máy (kho) cho thuê được thiết kế theo yêu cầu.
1. BTS có nghĩa là
BTS (Build-to-Suit) là một dạng hợp đồng thuê bất động sản thương mại, trong đó chủ sở hữu đất (chủ đầu tư khu công nghiệp) đồng ý xây dựng bất động sản (kho, nhà máy) theo yêu cầu của người thuê (tenant). Trong mô hình BTS,chủ đầu tư chịu toàn bộ chi phí xây dựng tài sản cho người thuê và sau khi hoàn thành xây dựng, người thuê sẽ trả chi phí kết hợp của tiền đất và chi phí xây dựng cho chủ đầu tư theo hợp đồng thuê kéo dài từ 10 đến 20 năm.
Người thuê thường có tùy chọn gia hạn hợp đồng thuê BTS sau khi hợp đồng ban đầu hết hạn. Ngoài ra, trong suốt thời gian thuê BTS, người thuê cũng có thể mua lại tài sản.
2.Điểm lợi của BTS
<Phía bên thuê>
1. Thiết kế tùy chỉnh: Người thuê có thể yêu cầu xây dựng tài sản theo các thông số kỹ thuật của mình, bao gồm kích thước, diện mạo và bố cục của tài sản.
2. Giảm chi phí ban đầu cho người thuê: Chủ đầu tư sẽ tạm ứng toàn bộ chi phí đất và xây dựng, do đó, người thuê sẽ cần ít vốn đầu tư ban đầu hơn.
3. Ưu đãi về thuế: Các khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng được tính là chi phí kinh doanh của người thuê và được khấu trừ 100% thuế.
<Phía chủ đầu tư>
- Người thuê được xác định trước khi bắt đầu xây dựng tài sản.
★ Không có rủi ro về việc không có người thuê sau khi xây dựng nhà máy hoặc kho cho thuê.
3.Các loại hình kinh doanh phù hợp với BTS:
＜Trong trường hợp sử dụng kho＞
1. Mô hình kinh doanh theo hình thức nhượng quyền (Franchise) như: Thực phẩm nhanh (Fast Food), Chuỗi nhà thuốc.
2. E-commerce：
3. Trung tâm mua sắm
＜Trường hợp sử dung cho nhà máy＞
- Trong các nhà máy cho thuê, các công ty sản xuất có thể không phù hợp với các yêu cầu kỹ thuật như chiều cao trần, khả năng chịu tải của sàn và các yêu cầu khác.
- Trường hợp đầu tư ban đầu cho một nhà máy lớn (từ 1ha trở lên) với chi phí vượt quá 10 tỷ yên.
4. Về thời gian thuê và khoản đặt cọc trong hợp đồng BTS:
1. Yếu tố quyết định：
- Thông số kỹ thuật của công trình: Trong trường hợp có các yêu cầu đặc biệt, việc tìm được người thuê tiếp theo có thể khó khăn vì vậy thời gian thuê trở nên dài hơn. (Hơn 10 năm)
- Vị trí (Location): Nếu nằm gần trung tâm thành phố hoặc các vị trí thuận tiện khác, việc tìm người thuê tiếp theo có thể dễ dàng hơn vì vậy, thậm chí khi có thời hạn thuê ngắn cũng không thành vấn đề. (Ví dụ như Shopee)
2. Ví dụ về tiền đặt cọc：
- Trường hợp hợp đồng thuê ngắn hạn (3-5 năm): Đặt cọc tương đương với 6 tháng tiền thuê.
- Trường hợp hợp đồng thuê dài hạn (10 năm trở lên): Đặt cọc tương đương với 1 năm tiền thuê.
5. Những điểm cần chú ý của BTS:
<Phía chủ đầu tư>
★ Cần phải kiểm tra kỹ lưỡng tình hình tài chính của người thuê: Trong quá trình hợp đồng thuê BTS nếu phá sản, có nguy cơ không thể thu hồi được số tiền còn lại.
6. Lợi ích của BTS đối với các doanh nghiệp Nhật Bản:
1. Hiện tại khi tình trạng đồng yên giảm giá tiếp tục diễn ra, việc đầu tư nước ngoài bằng ngoại tệ sẽ mang lại gánh nặng chi phí lớn. Tuy nhiên, việc sử dụng BTS cho phép trả góp dài hạn, giúp giảm thiểu tác động của tình trạng đồng yên giảm giá.
2. Nếu doanh nghiệp phát triển tốt sau khi thành lập tại địa phương, có thể mua lại đất và tòa nhà vì vậy có thể giảm thiểu các rủi ro đầu tư từ nước ngoài.
3. Việc mua đất và xây dựng nhà máy hoặc kho bãi tại Việt Nam liên quan đến các thủ tục xin phép, những thủ tục này rất phức tạp và không dễ dàng. Tuy nhiên, nếu sử dụng mô hình BTS, chủ đầu tư sẽ đại diện thực hiện các thủ tục này, cho phép đăng ký một cách nhanh chóng và bắt đầu hoạt động sớm.
齊藤公(Hiroshi Saito)
Business Advisor
G.A. Consultants Vietnam Co., Ltd
Sau khi tốt nghiệp đại học, ông Saito đã gia nhập PHP Institute và sau đó làm giám đốc chi nhánh tại New York của công ty. Sau đó, ông Saito chuyển sang công ty liên kết của Đài phát thanh Trung Bộ Nhật Bản (CBC), đảm nhiệm dự án “Tái phát triển cảng Nagoya”. Sau đó, ông Saito đã sang châu Á, thực hiện việc thành lập đài FM96.3 tại Singapore và sáng lập các tạp chí như “Hello Vietnam” và “Invest Asia” tại Việt Nam. Ông Saito đã tham gia phát triển khu nhà máy cho thuê lớn nhất Việt Nam tại BW Industrial Development JSC và đảm nhận việc thu hút các doanh nghiệp sản xuất Nhật Bản. Hiện tại, anh đang làm việc tại công ty tư vấn nhân sự G.A. Consultants, là một trong những công ty tư vấn nhân sự Nhật Bản lâu đời nhất tại Việt Nam, làm việc như một tư vấn gia nhập của các doanh nghiệp Nhật Bản.
