越南工业区现状

齊藤公 (Hiroshi Saito)

第20期：介绍BTS（Build-to-Suit）

当生产公司进入越南市场时，通常有两种常见的选择：在工业园区购买土地建造自己的工厂，或者租赁工厂。然而，这一次我们想介绍一个新的概念——BTS（Build-to-Suit）——根据需求设计的租赁工厂（仓库）。

 

1. BTS的意思是

BTS（Build-to-Suit）是一种商业房地产租赁合同，其中土地所有者（工业园区开发商）同意根据租户的要求建造房地产（仓库、工厂）。在BTS模式下，开发商承担所有建筑费用，完成建设后，租户将按照租赁合同支付土地和建筑费用的组合，这个租期通常从10年到20年不等。

租户通常可以在初始合同到期后选择延长BTS租赁合同。此外，在整个BTS租赁期间，租户还可以选择回购资产。

 

2.BTS的优势

<租户方面>

  1. 定制设计：租户可以根据自身的技术要求要求建造物业，包括物业的尺寸、外观和布局。
  2. 降低初期成本：开发商将预付所有土地和建设费用，因此租户所需的初期投资资金较少。
  3. 税收优惠：每月的租金支付被视为租户的经营成本，且可以100%抵扣税款。

<开发商方面>
租户在开始建造物业之前已确定。

★ 建造工厂或仓库后，无需担心没有租户。

 

3.适合BTS的商业类型：

＜在使用仓库的情况下＞

  1. 特许经营商业模式（Franchise），例如：快餐（Fast Food）、连锁药店。
  2. 电子商务（E-commerce）：
Shopee在胡志明市郊区的Tân Phú Trung工业园区建设了一座占地1公顷的仓库，采用BTS模式。
  1. 购物中心

＜用于工厂的情况＞

在租赁工厂中，制造公司可能无法满足技术要求，如天花板高度、地面承重能力及其他要求。
对于一个大规模工厂的初始投资（从1公顷以上），其成本超过100亿日元。

4. 关于BTS合同中的租期和押金：

  1. 决定因素：

建筑的技术参数：如果有特殊要求，找到下一个租户可能会更困难，因此租期通常较长。（超过10年）
位置（Location）：如果靠近市中心或其他便利位置，找到下一个租户可能更容易，因此即使租期较短也不会成为问题。（例如Shopee）

  1. 押金示例：

短期租赁合同（3-5年）：押金相当于6个月的租金。
长期租赁合同（10年以上）：押金相当于1年的租金。

 

5. BTS的注意事项：

<开发商方面>

★ 必须仔细检查租户的财务状况：在BTS租赁合同期间，如果租户破产，可能无法收回剩余的款项。

6. BTS对日本企业的好处：

  1. 目前，由于日元贬值持续，外汇投资将带来巨大的成本负担。然而，使用BTS模式可以选择长期分期付款，帮助减轻日元贬值带来的影响。
  2. 如果企业在当地成立后发展良好，可以回购土地和建筑物，从而降低外部投资的风险。
  3. 在越南购买土地并建设工厂或仓库涉及许多复杂的审批程序，且并不容易。然而，使用BTS模式，开发商将代表企业处理这些手续，允许快速注册并尽早开始运营。

齊藤公(Hiroshi Saito)

商务顾问
G.A. Consultants Vietnam Co., Ltd

大学毕业后，齐藤先生加入了PHP研究所，随后担任该公司纽约分公司负责人。之后，他转入日本中部广播公司（CBC）的关联企业，负责“名古屋港再开发”项目。后来，齐藤先生前往亚洲，参与创办了新加坡FM96.3电台，并在越南创立了《Hello Vietnam》和《Invest Asia》等杂志。

此外，他还参与了越南最大的租赁工厂区——BW Industrial Development JSC的开发，并负责吸引日本制造企业进驻。目前，他在日本历史最悠久的人力资源咨询公司之一——G.A. Consultants工作，作为顾问协助日本企业进入越南市场。

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