越南
越南工业园区现状
作者/齊藤公 (Hiroshi Saito)
第36期：越南工业房地产形势
1. 关于房地产买卖
当制造企业进入越南时，通常需要在购买工业园区内的土地自行建厂或租赁现成厂房之间做出选择。然而，由于越南与中国一样是社会主义国家，外国人无法永久购买土地，而是购买土地使用权（最长50年）。 这50年的期限是从土地获得工业用地使用许可证之日起计算的。因此，在像胡志明市南部的 Tan Thuan 工业园区 这样发展已久的工业园区，可能只剩下16年的土地使用期限。这一点需要特别注意。
通常，当50年的土地使用权到期时，通常会被重新授予新的50年工业用地使用权。然而，在像 Tan Thuan 工业园区 这样靠近城市区域的工业园区，土地有可能会从工业用地转换为商业用地（如购物中心或公寓用地）。 因此，确认剩余使用年限非常重要。
２. 北部与南部的土地价格差异
如下表所示，北部和南部的工业区土地价格存在差异。在南部，特别是胡志明市周边地区，由于工业用地日益稀缺，近年来价格大幅上涨，目前比北部高出50%以上。具体来说，靠近胡志明市的同奈省、平阳省和隆安省的工业区土地价格在 200 至 300 美元/平方米之间，而在北部，即使是新开发的兴安省 Ecoland 工业区，价格也仅为 140 美元/平方米，目前还没有任何工业区的土地价格超过 200 美元/平方米。
★ 在同奈省的 A 工业区，土地价格从 20 年前的 20 美元/平方米上涨至目前的 200 美元/平方米，增长了 10 倍。
★ 在隆安省的 L 工业区，土地价格从 16 年前的 40 美元/平方米上涨至目前的 280 美元/平方米，增长了 7 倍。
⇒ 虽然住宅和商业用地的价格会随经济形势波动，但工业用地的价格即使在经济衰退期间也不会下降。
３. 总结
在越南进入制造业时，需要考虑基础设施发展和环境保护问题。目前，企业只能购买工业区内的土地用于建厂或租赁工业区内的工厂；在工业区外的土地上建厂是不被允许的。最近的趋势显示，许多公司最初选择租赁工厂，租期约为 3 至 5 年。当他们对利润预期较为乐观时，通常会购买附近的土地，自行建造工厂。 购买土地（即土地使用权）并立即建造工厂可能会导致巨大的初始成本，而转让并不容易。如果企业需要撤退，可能会面临巨大的风险。
齊藤公(Hiroshi Saito)
商务顾问
G.A. Consultants Vietnam Co., Ltd
大学毕业后，斋藤先生加入了PHP研究所，随后担任该公司纽约分部的负责人。 之后，斋藤先生转至日本中部日本广播公司（CBC）的关联公司，负责“名古屋港再开发项目”。随后，他前往亚洲，推动新加坡FM96.3电台的成立，并在越南创办了《Hello Vietnam》和《Invest Asia》等杂志。 斋藤先生曾参与越南最大租赁工厂开发项目，在 BW Industrial Development JSC 担任吸引日本制造企业的工作。 目前，他在 G.A. Consultants 人力资源咨询公司工作，该公司是越南历史最悠久的日本人力资源咨询公司之一，担任日本企业进入市场的顾问。
