Việt Nam
Tình trạng các khu công nghiệp tại Việt Nam
Tác giả/齊藤公 (Hiroshi Saito)
Bài 36: Tình hình Bất động sản Công nghiệp tại Việt Nam
1. Về việc mua bán Bất động sản
Khi các công ty sản xuất tiến vào Việt Nam, họ thường phải chọn giữa việc mua đất trong các khu công nghiệp để xây dựng nhà máy riêng hoặc thuê nhà máy có sẵn. Tuy nhiên, do Việt Nam là một quốc gia xã hội chủ nghĩa giống như Trung Quốc, người nước ngoài không thể mua đất vĩnh viễn; thay vào đó, họ sẽ mua quyền sử dụng đất (tối đa 50 năm). Thời gian 50 năm này được tính từ ngày đất nhận được giấy phép sử dụng đất công nghiệp. Do đó, trong những khu công nghiệp đã phát triển lâu đời như Khu Công Nghiệp Tân Thuận ở phía Nam TP. Hồ Chí Minh, có thể chỉ còn 16 năm sử dụng đất. Điều này cần được lưu ý.
Thông thường, khi quyền sử dụng đất 50 năm hết hạn, sẽ thường được cấp quyền sử dụng đất công nghiệp mới trong 50 năm. Tuy nhiên, trong các khu công nghiệp như Tân Thuận, gần khu vực đô thị, có khả năng đất sẽ được chuyển đổi từ đất công nghiệp sang đất thương mại (như trung tâm mua sắm hoặc đất cho căn hộ). Do đó, việc xác minh thời gian còn lại là rất quan trọng.
２. Chênh lệch Giá Đất giữa Bắc và Nam
Như bảng dưới đây cho thấy, giá đất khu công nghiệp giữa các khu vực Bắc và Nam có sự chênh lệch. Ở miền Nam, đặc biệt là khu vực xung quanh TP. Hồ Chí Minh, do đất công nghiệp ngày càng khan hiếm, giá đã tăng vọt trong vài năm qua, hiện cao hơn miền Bắc hơn 50%. Cụ thể, giá đất trong các khu công nghiệp ở các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An gần TP. Hồ Chí Minh dao động từ 200 đến 300 USD/m², trong khi ở miền Bắc, ngay cả Khu Công Nghiệp Ecoland ở tỉnh Hưng Yên mới phát triển cũng chỉ có giá 140 USD/m², chưa có khu công nghiệp nào hiện có giá trên 200 USD/m².
★ Tại Khu Công Nghiệp A ở Đồng Nai, giá đất đã tăng từ 20 USD/m² cách đây 20 năm lên 200 USD/m² hiện nay, tức là gấp 10 lần.
★ Tại Khu Công Nghiệp L ở Long An, giá đất đã tăng từ 40 USD/m² cách đây 16 năm lên 280 USD/m², tức là gấp 7 lần.
⇒ Trong khi giá đất ở khu dân cư và thương mại biến động theo tình hình kinh tế, giá đất công nghiệp không giảm ngay cả khi kinh tế suy thoái.
３. Tổng kết
Khi tiến vào lĩnh vực sản xuất tại Việt Nam, cần xem xét vấn đề phát triển hạ tầng và bảo vệ môi trường. Hiện tại, các doanh nghiệp chỉ có thể mua đất trong các khu công nghiệp để xây dựng nhà máy hoặc thuê nhà máy trong khu công nghiệp; việc xây dựng nhà máy trên đất ngoài khu công nghiệp là không được phép. Xu hướng gần đây cho thấy, nhiều công ty bắt đầu bằng việc thuê nhà máy trong khoảng 3 đến 5 năm. Khi họ có dự đoán khả thi về lợi nhuận, họ thường mua đất gần đó để xây dựng nhà máy riêng. Việc mua đất (quyền sử dụng đất) và xây dựng nhà máy ngay lập tức có thể dẫn đến chi phí ban đầu rất lớn mà việc chuyển nhượng lại không dễ dàng, điều này có thể khiến doanh nghiệp gặp rủi ro lớn nếu cần phải rút lui.
齊藤公(Hiroshi Saito)
Business Advisor
G.A. Consultants Vietnam Co., Ltd
Sau khi tốt nghiệp đại học, ông Saito đã gia nhập PHP Institute và sau đó làm giám đốc chi nhánh tại New York của công ty. Sau đó, ông Saito chuyển sang công ty liên kết của Đài phát thanh Trung Bộ Nhật Bản (CBC), đảm nhiệm dự án “Tái phát triển cảng Nagoya”. Sau đó, ông Saito đã sang châu Á, thực hiện việc thành lập đài FM96.3 tại Singapore và sáng lập các tạp chí như “Hello Vietnam” và “Invest Asia” tại Việt Nam. Ông Saito đã tham gia phát triển khu nhà máy cho thuê lớn nhất Việt Nam tại BW Industrial Development JSC và đảm nhận việc thu hút các doanh nghiệp sản xuất Nhật Bản. Hiện tại, anh đang làm việc tại công ty tư vấn nhân sự G.A. Consultants, là một trong những công ty tư vấn nhân sự Nhật Bản lâu đời nhất tại Việt Nam, làm việc như một tư vấn gia nhập của các doanh nghiệp Nhật Bản.
