越南
越南工业区现状
作者 (Hiroshi Saito)
第36期：越南工业地产现状
1. 关于房地产买卖
当制造企业进入越南时，通常需要在工业园区内选择购买土地自行建厂或租赁现成厂房。然而，由于越南与中国一样是社会主义国家，外国企业无法永久购买土地，而是购买土地使用权（最长50年）。这50年的期限是从该土地获得工业用地使用许可证之日起计算的。因此，在像胡志明市南部的新顺工业园区等已开发多年的工业园区，可能仅剩下16年的土地使用期限。这一点需要特别注意。
通常，当50年的土地使用权到期后，企业通常可以获得新的50年工业用地使用权。然而，在像新顺工业园区等靠近城市区域的工业园区，土地有可能会从工业用地转换为商业用地（如购物中心或公寓用地）。因此，确认剩余的土地使用期限至关重要。
２. 南北土地价格差异
如下表所示，北部和南部工业园区的土地价格存在差异。在南部，尤其是胡志明市周边地区，由于工业用地日益稀缺，近年来价格大幅上涨，目前比北部高出50%以上。具体而言，胡志明市周边的同奈省、平阳省和隆安省的工业园区土地价格在200至300美元/平方米之间，而在北部，即使是新开发的兴安省 Ecoland 工业园区，价格也仅为140美元/平方米，目前尚无工业园区的土地价格超过200美元/平方米。
★ 在同奈省的A工业园区，土地价格从20年前的20美元/平方米上涨至目前的200美元/平方米，增长了10倍。
★ 在隆安省的L工业园区，土地价格从16年前的40美元/平方米上涨至目前的280美元/平方米，增长了7倍。
⇒ 虽然住宅和商业用地的价格会随经济形势波动，但工业用地价格即使在经济衰退时期也不会下降。
３. 总结
在越南开展制造业时，需要考虑基础设施发展和环境保护问题。目前，企业只能在工业园区内购买土地建厂或租赁工业园区内的厂房，不能在工业园区外建厂。近年来的趋势表明，许多企业最初选择租赁厂房3至5年，当他们对盈利前景有较为确定的判断后，通常会在附近购买土地建造自己的工厂。直接购买土地（即土地使用权）并立即建厂可能会导致极高的初始成本，而土地转让并不容易，如果企业需要退出，可能会面临较大的风险。
齊藤公(Hiroshi Saito)
Business Advisor
G.A. Consultants Vietnam Co., Ltd
大学毕业后，斋藤先生加入PHP研究所，并担任该公司纽约分部的负责人。随后，他转至日本中部广播公司（CBC）的关联企业，负责“名古屋港再开发项目”。之后，斋藤先生前往亚洲，在新加坡创立了FM96.3电台，并在越南创办了《Hello Vietnam》和《Invest Asia》杂志。他曾参与越南最大规模的租赁工厂开发项目，在BW Industrial Development JSC负责吸引日本制造企业投资。当前，他在G.A. Consultants公司工作，该公司是越南历史最悠久的日资人力资源咨询公司之一，担任日资企业的市场准入顾问。
